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En la capital hay 115 megatorres nuevas, y más de la mitad está en Estación Central y Santiago centro


Son diez las comunas del Gran Santiago que incluyen en su oferta nueva los llamados megaedificios, o proyectos con 250 departamentos o más. En total, son 115 grandes torres que en conjunto superan las 40 mil unidades, las cuales están repartidas en Independencia, La Florida, Macul, Ñuñoa, Quinta Normal, Recoleta, San Joaquín, San Miguel, Santiago centro y Estación Central, según los registros de GfK Adimark al primer trimestre. Las dos últimas, además, agrupan el mayor número de desarrollos (56,5% del total), cada una con más de 30 iniciativas y sobre 25 mil viviendas entre ambas.

En Estación Central, por ejemplo, hay 34 obras de estas características, que tienen en promedio 427 viviendas y 27 pisos de altura. En cada nivel hay 16 unidades. En el centro de la capital, en tanto, hay 31 iniciativas, con un promedio de 361 departamentos distribuidos en 19 pisos (ver infografía).

A pesar de convivir con más vecinos, los departamentos en estos megaproyectos no tienen precios más bajos que otros emplazados en edificios de menor envergadura, pero en igual ubicación, señala Javier Varleta, gerente inmobiliario de GfK. "Lo que sí, por lo general se trata de unidades de uno y dos dormitorios, con tamaños más bien reducidos, lo que les permite alcanzar valores más accesibles". Las viviendas en estas megatorres tienen una superficie promedio que bordea los 40 m2 en los proyectos de Ralei Development Group y Empresas Armas, mientras que el indicador en los de SuKsa llega a 35 m2 , por ejemplo.

Asimismo, en los proyectos con más de 250 unidades hay gastos comunes más bajos. "Este ítem es más acotado, los gastos son parecidos, pero se reparten entre más unidades, por lo que ahí hay una compensación. En una de estas torres se pueden desembolsar $50 mil al mes, mientras que en un proyecto chico puede ser el triple", dice el director académico del Centro Inmobiliario de la UAI, Alejandro García.

Frente a lo anterior, Iarhemy Figueroa, gerenta comercial de Empresas Armas, destaca que el aporte de estos proyectos es que apuntan a una demanda que de otra manera estaría insatisfecha. "Hay un segmento de la sociedad que no podría acceder a un departamento bien conectado, cerca de su trabajo y del colegio de los niños".

Proyectos deben incluir distintas distribuciones

Una de las grandes críticas que se hacen a este formato son los problemas de convivencia que se generan en la comunidad, frente a ruidos y olores molestos, además del mal uso de los departamentos, que en algunos casos incluso son utilizados con otros fines.

Para Andrés Ergas, gerente comercial en Ralei Development Group, el desarrollador debiera dejar andando un buen reglamento de copropiedad que establezca claramente, por ejemplo, los usos de los espacios comunes, horarios, garantías y multas. "Un edificio grande y bien administrado puede ofrecer a sus habitantes una mejor calidad de vida que la de una comunidad pequeña, pero donde las cosas se hacen mal", dice el ejecutivo.

Para Pablo Allard, decano de Arquitectura de la UDD, el tema no se soluciona por las regulaciones internas, sino por el diseño, al incluir distintos tipos de viviendas, y no solo pequeñas. "Es bueno que haya departamentos para familias, pues tienen menos rotación y se genera más compromiso con la comunidad a largo plazo", dice.

José Tomás Urmeneta, gerente general de Urmeneta Gestión Inmobiliaria, reconoce que los departamentos de tres dormitorios son excepcionales en este tipo de desarrollos, pero esto lo atribuye a su ubicación. "Están en comunas donde hay poca demanda por estos productos, lo que se entiende, pues hay cada vez más gente que vive sola o que tiene pocos niños", dice.

Para evitar condiciones de hacinamiento, Allard señala que es importante que estos desarrollos cuenten con buenos sistemas de ventilación y que la orientación de los departamentos permita su asolamiento. "Si hay patios interiores, debiera haber una distancia tal que permita cierta privacidad y contar con un ángulo de exposición al sol que haga posible contar con luz natural algunas horas al día".

En esa misma línea, Allard valora que haya luz natural en los pasillos, dado que cuentan con largas extensiones. Según los datos de GfK, en Independencia los proyectos grandes tienen en promedio 15 departamentos por piso, mientras que en San Miguel la cifra llega a 16 unidades.

Ergas señala que también es bueno dar énfasis al equipamiento comunitario. "No ponemos solo uno o dos quinchos, sino siete u ocho de ellos. La idea es que sean lo suficientemente holgados como para contener la cantidad de gente que los va a demandar", explica. Los ascensores también son otro punto sensible, donde no solo importa el número, sino también la disposición de ellos. En Ralei, por ejemplo, cuentan con una torre en Independencia de 458 departamentos, que dispone de dos accesos, uno con dos elevadores y otro con tres.

Mayoría de los proyectos están ubicados cerca del metro

A juicio de Allard, un megaproyecto es positivo en la medida en que se vincule bien con su entorno; de lo contrario, su impacto es negativo. "El problema no es la altura, sino cómo llegan al suelo, porque si una mole tiene un pequeño hall de entrada y a nivel de calle solo ofrece un gran muro o ventanas de lavadero, la calidad urbana pierde. Distinto es si ofrece un mix de usos, con restaurantes, cafés, librerías o farmacias, donde los vecinos pueden suplir necesidades", apunta.

El también doctor y máster en diseño urbano de la Universidad de Harvard agrega que la densidad es bienvenida cuando el barrio puede resistir bien esa nueva carga de gente, con calles anchas e infraestructura adecuada. García tiene la misma mirada: "Si se demuelen cinco casas y se reemplazan por 250 departamentos, va a haber un impacto en el sector, por lo que son un aporte en la medida en que se cumplan las mitigaciones viales y ambientales".

La mayoría de los proyectos están ubicados cerca de estaciones del metro, indica Sebastián Ojeda, subgerente comercial de Euroinmobiliaria, con cinco megaproyectos en Santiago, Independencia, Ñuñoa y Estación Central. "Son desarrollos muy demandados, porque, dada la congestión que existe en la capital, la gente busca disminuir sus tiempos de traslado, con un rápido acceso al transporte", indica.

Según GfK, la comuna con la mayor cantidad de iniciativas de esta envergadura respecto del total de su oferta es Estación Central, donde representan el 81% de los 42 desarrollos nuevos. Sin embargo, en cinco de las diez comunas con presencia de megatorres, su participación es menor al 30%. "En general, las comunas tienen una oferta diversificada con casas y edificios de densidad baja, media y alta. Debiera seguir siendo así, porque significa integración, lo que es vital para el desarrollo social", señala Figueroa.

En todo caso, para adelante será cada vez más difícil contar con megaproyectos, prevén varios de los desarrolladores que trabajan en este nicho. "Los planes reguladores están restringiendo la presencia de estas torres, por lo que a futuro, al no existir este tipo de proyectos, algunos compradores deberán adquirir opciones en la periferia para acceder a precios igual de convenientes", concluye Urmeneta.

Chicago y Vancouver, con alta presencia de edificios con más de 500 departamentos

Ciudades como Denver, Chicago o Los Ángeles, en EE.UU., o Vancouver en Canadá, cuentan con una alta presencia de edificios con más de 500 departamentos. "Muchas de las grandes metrópolis en el mundo, como Santiago, están limitadas en su crecimiento en extensión por el alto costo que significa en infraestructura", señala Armando Ide, gerente inmobiliario de SuKsa, quien califica a las megatorres como "una solución, y no un problema".

A juicio de Pablo Allard, decano de Arquitectura de la UDD, el caso de Curitiba, en Brasil, es digno de imitar: "Se permitió alta densidad a lo largo de los corredores de transporte, la que iba bajando en la medida en que se alejaba de los ejes centrales. Eso perfectamente podría darse en Vicuña Mackenna, Gran Avenida y Pajaritos. Se podría coordinar la planificación de transporte con los usos de suelo y el plano regulador", precisa el urbanista.