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Crece oferta de departamentos chicos en arriendo en Las Condes y Providencia, pero rentabilidad no supera el 4,7% anual



Santiago centro, Las Condes, Ñuñoa, Providencia, Estación Central, Independencia y San Miguel son las comunas de la capital con la mayor oferta de departamentos de un dormitorio en arriendo. Según cifras de Portalinmobiliario.com, entre las siete suman 6.861 unidades al primer trimestre de este año, aunque las tres primeras concentran el 78% del total.

Estas viviendas son las preferidas entre los inversionistas, que compran para luego alquilar. En el caso de Paz Corp., por ejemplo, el 35% de los clientes que optan por las de un dormitorio tienen este perfil, mientras que en Actual Grupo Inmobiliario representan el 50%. Asimismo, en la plataforma Capitalizarme.com -que agrupa a más de tres mil inversionistas- siete de cada diez personas prefieren esta distribución.

"Es preferible tener departamentos pequeños, que se arriendan rápido y que se pueden comprar varios en vez de uno grande. Con un inmueble de 140 m2 que se debe arrendar en $1,2 millones, por ejemplo, es más difícil encontrar un mercado", explica Carlos Garfías, gerente Santiago Centro de Fuenzalida Propiedades.

Considerando el primer trimestre de este año, las unidades de un dormitorio disponibles para alquiler subieron 175% respecto del mismo período de 2012, cuando la cifra no superaba las 2.500 alternativas en las siete comunas mencionadas, de acuerdo con un informe de Portal. En tanto, al sumar la oferta de Las Condes y Providencia, el alza es de 328%, es decir, 4,3 veces más. El mayor incremento se registra en Independencia, con 13,6 veces.

Para Claudia Zapata, gerenta comercial de Paz Corp., el aumento en la oferta de usadas no ha desincentivado la compra de unidades nuevas. "Quienes pueden adquirir una unidad como inversión lo siguen haciendo, porque saben que tienen una demanda segura. Hay gente que debe arrendar en sus primeros años de trabajo, pues hay más restricciones para acceder a créditos hipotecarios", explica la ejecutiva, cuya empresa cuenta con 20 proyectos, que incluyen departamentos de un dormitorio.

A lo anterior se suma un mejor nivel de sueldos, que permite a gente cada vez más joven abandonar la casa de sus padres para arrendar, así como la sostenida llegada de migrantes, apunta Gabriel Cid, CEO de Capitalizarme.com. "Además, no les afecta la desaceleración económica. Al contrario, porque una persona que antes estaba cómoda en una unidad de dos dormitorios, si baja su nivel de ingresos está dispuesta a apretarse a una sola habitación".

Según datos de Portalinmobiliario.com, los inmuebles pequeños están publicados 22 días en promedio antes de arrendarse en Las Condes, mientras que la media comunal es de 26 días. Un escenario parecido ocurre en Providencia, donde las unidades de una habitación se colocan en 19 días, versus los 22 días promedio de todas las viviendas.

"Hay una alta demanda y se ve sobre todo en el sector oriente, donde normalmente hay restricciones a la construcción de unidades pequeñas. Esto hace que haya poca oferta, por lo que existe una fuerte presión por adquirirlas", señala Nicolás Izquierdo, subgerente de Estudios de Portalinmobiliario.

Los departamentos de un dormitorio en Las Condes representan solo el 15% de la oferta total en arriendo, mientras que en Providencia acaparan el 21%, detallan desde Portal. En contraste, en la comuna de Santiago centro esta distribución corresponde al 49% de las alternativas en alquiler, y en Estación Central la cifra llega al 44%. (Ver infografía).

En Independencia rentabilidad cae más de cuatro puntos porcentuales

Entre el primer trimestre del año pasado y el actual, prácticamente no hay variaciones en los precios mensuales de arriendo. La zona con más movimiento es Independencia, donde el valor solo sube 0,7 UF en 12 meses. "La tarifa no se mueve tanto, porque si bien aumenta la demanda, también hay mayor disponibilidad de oferta", explica Izquierdo.

Pero al considerar los últimos seis años, los valores sí presentan un alza importante, sobre todo entre 2013 y 2014, cuando se alcanzó el tope en varias comunas. En Las Condes, por ejemplo, en 2012 el alquiler estaba en 14 UF mensual, monto que subió hasta 17 UF en el período 2013-2014, para luego moverse en el rango de las 16 UF. En Providencia, en tanto, en 2012 el valor era de 11 UF, para luego alcanzar un máximo de 15 UF mensual en 2014.

Paralelo a esta alza de los arriendos, los precios de venta de los departamentos chicos también han subido y lo han hecho de forma aún más agresiva, por lo que la rentabilidad anual -que se saca de la relación entre ambas variables- ha bajado en las siete comunas analizadas, considerando desde el primer trimestre de 2012 al mismo período de 2017.

En Independencia, por ejemplo, la tasa de retorno anual cayó 4,3 puntos porcentuales, mientras que la distribución de dos dormitorios también bajó, pero en 3,3 puntos porcentuales. De esta forma, la rentabilidad de las unidades más grandes pasó de 9,6% a 6,3% en seis años, mientras las alternativas de un dormitorio dejaron de ser la opción más rentable, al contraerse dicho indicador de 10,4% a 6,1%.

Ahora bien, dicha comuna se mantiene entre las que tienen los mejores retornos en el programa de un dormitorio, y bastante lejos del 4,5% de Las Condes o del 4,7% de Providencia. Izquierdo atribuye estas diferencias al alto precio en el que se compran las propiedades en la zona oriente, como también al menor riesgo asociado a la inversión: "Dados los mejores niveles de ingreso, se percibe que hay menos probabilidades de que el arrendatario deje de pagar o que haya problemas por los gastos comunes. También se cree que hay una mejor mantención del departamento".

Garfías, de Fuenzalida Propiedades, destaca que a pesar de la menor rentabilidad anual de este producto, la adquisición de viviendas de un dormitorio sigue siendo una buena opción. "Es una inversión muy segura, con rápidos tiempos de colocación, que gana plusvalía en el tiempo, versus un instrumento de renta variable que quizás puede dar más, pero con muchos riesgos", indica.

Según su experiencia, el llamado inversionista "hormiga" -aquel que compra unos pocos departamentos para arrendar- queda conforme con un 4% de rentabilidad hacia arriba. Por su parte, Cid dice que lo que más le interesa a este perfil es que el dividendo al menos se pague con el arriendo y agrega que esto aún es posible en comunas como San Miguel, Quinta Normal, Independencia, San Joaquín y Macul.

Cristián Domínguez, gerente general de Acop, identifica estas comunas como los lugares más atractivos para comprar como inversión. "Son comunas emergentes, con estaciones de Metro, buenos accesos y locomoción, cercanas a centros de servicios, con lugares de esparcimiento. Quienes arriendan buscan un entorno accesible, pero donde el costo de vida no sea tan alto", dice.

De todas formas, Zapata cree que también se puede igualar alquiler y dividendo en zonas más acomodadas, dado el alto nivel de ahorro previo que se exige actualmente si se quiere comprar una propiedad. "El esfuerzo acá es juntar el pie y eso se cubre con la venta en verde, pues así la gente tiene hasta 24 meses para reunirlo. Luego acceden al crédito, y al arrendar el departamento se paga solo".