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Viviendas del eje Pocuro muestran hasta 23,5 UF/m2 de diferencia en sus precios de venta


Son solo 2,7 kilómetros los que comprende la avenida Pocuro, en Providencia. Sin embargo, la oferta residencial en este eje y sus alrededores va variando desde su inicio, en la intersección con Antonio Varas por el poniente, hasta llegar a Tobalaba en el extremo oriente, especialmente en relación a los precios de venta, donde se observan diferencias de sobre 20 UF/m , según la zona en la cual se encuentran las propiedades.

Por ejemplo, en el primer sector (considerando el cuadrante de Antonio Varas, Silvina Hurtado, Pedro de Valdivia y Francisco Bilbao) las transacciones de sitios de casas durante 2016 tuvieron un valor promedio de 26,7 UF/m , cifra que prácticamente se duplica en la otra punta del corredor (entre las calles El Bosque, El Vergel, Tobalaba y Los Alelíes/Los Tulipanes), donde el indicador llega a 50,2 UF/m , es decir 23,5 UF más. Así lo señala un estudio del área inmobiliaria de BDO Consultores, que considera los registros del Conservador de Bienes Raíces de Santiago.

Las brechas también se reflejan en las alternativas nuevas en altura. Considerando la oferta de marzo-abril de este año, en la primera área el promedio de los departamentos es de 84 UF/m , mientras que hacia Tobalaba el precio sube 18% hasta 99,2 UF/m .

Francisco Vinagre, gerente general de Surmonte, cree que el estándar más bajo de precios hacia el poniente se explica por la menor presencia de equipamiento. "Esta zona, en comparación con el resto de la avenida, muestra un entorno urbano con un nivel inferior de servicios y áreas verdes, lo que la hace menos atractiva", indica. En el informe de BDO, se detalla que mientras de El Bosque hacia el oriente hay ocho locales comerciales y seis restaurantes/cafeterías, entre Antonio Varas y Pedro de Valdivia no hay ninguna de estas opciones.

Para el urbanista y académico de la UC, Luis Eduardo Bresciani, es más atractivo hacia el oriente de El Bosque por la cercanía al metro y porque se ha reforzado la condición peatonal del sector. "Seguramente este mismo efecto se producirá en la intersección de Pocuro con Pedro de Valdivia si se replica la fórmula tras la llegada del metro, ya que además está cerca del Parque Inés de Suárez", agrega.

Eso sí, el Parque Pocuro con su ciclovía genera una plusvalía única, advierte Agustín Manterola, director de Manterola Propiedades. "El cambio en la composición de la oferta se percibe desde Los Leones hacia arriba, pues ahí comienza esta área verde que provoca un importante valor agregado a las viviendas y le da a toda el área una definición más residencial", dice.

Según los datos de BDO, desde Los Leones hacia el oriente, las transacciones de sitios de casas el año pasado tuvieron un promedio de 58,9 UF/m2 , un valor 38% superior que hacia el poniente de dicha intersección, donde la cifra se queda en 42,7 UF/m2.

Pocas transacciones de casas hacia el poniente

En términos de transacciones, el radio más cercano al centro de la capital es el menos dinámico. En dicha zona solo se vendieron dos sitios de casas en 2016, lapso en el que hubo 14 compraventas en la otra punta de la calle.

El bajo número de ventas de casas se explica, según Nicolás Herrera, socio de finanzas corporativas y real estate de BDO, porque hay dos sitios muy grandes, de una universidad y de una iglesia, que acaparan una importante extensión de terreno y donde es difícil que cambien de dueño. En contrapartida, las otras zonas son más residenciales y es más fácil negociar.

Asimismo, los sitios de casas tienen mayor tamaño entre Antonio Varas y Pedro de Valdivia. "Las unidades más chicas son más fáciles de vender, lo que facilita el recambio de gente sobre todo hacia arriba de Los Leones", señala Manterola. Según BDO, en dicho cuadrante la superficie promedio de los terrenos es de 632,5 m y baja a 381,8 m en el otro extremo.

Por otra parte, la falta de movimiento también se puede atribuir a las proyecciones de la zona, agrega Manterola. "Los propietarios están esperando a que se produzca un cambio en el sector y que aparezcan proyectos inmobiliarios, cosa que está empezando a experimentarse", dice. Actualmente, desde Pedro de Valdivia hacia el poniente ya hay una iniciativa en oferta.

A juicio de Herrera, ese desarrollo puede generar un impulso en sus alrededores. "Una vez que el edificio esté habitado, serán 234 familias las que llegarán al sector, lo que puede significar un repunte en términos de demanda por servicios", indica.

Reducción de alturas no afectó atractivo inmobiliario

Actualmente, hay 13 proyectos inmobiliarios en oferta a lo largo del eje Pocuro y sus cercanías, más del doble de lo que había hace dos años. "En 2015 se hicieron modificaciones al plan regulador y los desarrolladores no querían invertir hasta que se tuviera claridad de las nuevas normativas", expresa Herrera. La regulación actual permite construir edificios de hasta siete o 12 pisos desde Antonio Varas hasta El Bosque, mientras entre El Bosque y Tobalaba, los máximos son de tres, cinco y siete pisos.

Para Bresciani, estas restricciones no le quitaron fuerza al barrio, sino más bien le sumaron. "Contrario a los que creen que el valor inmobiliario solo se logra con más densidad y acceso vehicular, la avenida Pocuro muestra que el valor surge de la convergencia de varias condiciones, como es el espacio público, la movilidad compartida de autos, peatones y bicicletas, la diversidad de servicios y viviendas, y la densificación de media altura".

Aunque los inmobiliarios reconocen que la zona no ha perdido dinamismo, advierten que la norma más restrictiva ha provocado un alza en el precio del suelo y, por lo mismo, de los departamentos nuevos. Entre marzo-abril de este año y el pasado, el valor promedio por metro cuadrado creció un 4%, al pasar de 85,9 UF a 89,4 UF. "Para regular ese incremento, los desarrolladores han reducido las superficies, pues de mantenerlas el alza en los valores sería muy grande", dice Herrera. En dos años el tamaño de los departamentos nuevos pasó de 95,3 a 88,3 m2 .

4% aumentó el valor promedio por metro cuadrado de los departamentos nuevos entre marzo-abril de este año y el mismo lapso del ejercicio anterior, al pasar de 85,9 UF/m2 a 89,4 UF/m2 .

Al menos un tercio de los sitios vendidos son para desarrollo de edificios
Las estimaciones de Nicolás Herrera, socio de finanzas corporativas y real estate de BDO, son que un proyecto inmobiliario en Pocuro significa al menos la compra de tres sitios de casas de la zona. "Si hoy en día hay 13 proyectos en los alrededores del eje, son poco más de 30 transacciones en los últimos años asociadas al desarrollo inmobiliario, lo que es por lo bajo un tercio de lo vendido desde 2014", dice el experto.

Francisco Vinagre, gerente general de Surmonte, advierte que esta zona es especialmente compleja en términos de negociación para adquirir paños. "Como son terrenos pequeños, el valor absoluto de venta no les permite a los propietarios acceder a otra vivienda que les dé el mismo estándar de calidad de vida que tienen al interior de este barrio", subraya.

Según la experiencia del ejecutivo, muchas veces se trata de familias jóvenes que han invertido en remodelar sus propiedades. "Es difícil que -a pesar de que han subido los precios- estén dispuestos a salir a los valores del suelo que se manejan hoy", agrega.En ese sentido, Pablo Vieli, agente inmobiliario de Re/Max Futuro, destaca que hacia El Bosque hay una concentración de familias jóvenes. "La presencia de colegios atrae mucha demanda cautiva, de personas que también ven atractivo estar cerca del metro", dice.

Se proyecta que habrá más proyectos residenciales con placa comercial

En 2016 solo se transaron siete locales comerciales y oficinas en las inmediaciones de Pocuro. Andrés Ergas, gerente comercial de Ralei, no lo atribuye a falta de interés, sino a que los propietarios buscan mantener su presencia en el cuadrante y optan por arrendar. "Este año pusimos a la venta 10 locales que diseñamos bajo un edificio, y en un mes y medio se vendieron todos", cuenta, junto con añadir que la fórmula de sumar una placa comercial en los edificios debiera seguir creciendo. "La tendencia debiera ser hacia aprovechar los primeros pisos", apunta.