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Construcción de edificios con uso mixto crece 153% en la zona centro y oriente de la capital entre 2010 y 2016


Durante 2016 se aprobó la construcción de 43 proyectos inmobiliarios de uso mixto en cinco comunas del sector oriente (La Reina, Las Condes, Lo Barnechea, Providencia, Vitacura), además del centro de la capital, según un sondeo realizado por Unda Gestión Inmobiliaria para "El Mercurio".

El ingreso al mercado de estos desarrollos -donde conviven dos o más destinos diferentes, como placas comerciales, oficinas y viviendas- ha crecido 153% entre el año pasado y 2010, ejercicio en que se aprobaron 17 iniciativas de estas características. De hecho, en 2016 y solo en Santiago centro se dio el visto bueno para el comienzo de 15 iniciativas, con un total de 235.037 m {+2} , y en Las Condes para otras 14, equivalentes a 166.892 m {+2} . (Ver infografía).

Felipe Besnier, gerente general de Unda, atribuye el creciente protagonismo de este modelo al mayor costo del suelo: "Las inmobiliarias han debido diversificar las fuentes de ingresos en sus proyectos, para así poder pagar los terrenos cada vez más caros. El escenario actual las obliga a ser más creativas".

Por otra parte, las restricciones normativas también han impulsado el uso de esta fórmula, sobre todo con la instalación de placas comerciales. Felipe Acevedo, director asociado de JLL Chile, señala: "Hay zonas donde no se permite tener el primer y segundo piso destinado a residencia, por lo que se tiende a convertirlos en retail para sacarle provecho al terreno", dice.

Para Rodrigo Salcedo, gerente inmobiliario de Sencorp, enfocar los niveles más bajos a distintos tipos de tiendas es una distribución sumamente eficiente. "Los espacios destinados a placas comerciales se ubican en los primeros pisos y zócalos, lo que nos permite optimizar espacios donde no hay vistas panorámicas", apunta.

A lo anterior se suma que los locales comerciales alcanzan precios muy atractivos de transacción. "El metro cuadrado comercial en una esquina como Ahumada con Huérfanos puede costar diez veces más que el valor del metro cuadrado de un departamento en esa misma torre. Ahora, si se está en una ubicación no tan central, puede que la vivienda iguale el precio", explica Bernardo Echeverría, presidente del comité inmobiliario de la Cámara Chilena de la Construcción (CChC).

Según los cálculos de Daniel Sánchez, gerente general de ISA Inmobiliaria, la venta de una placa comercial puede significar entre el 5% y el 30% de los ingresos de un proyecto, dependiendo de su ubicación. En ese sentido, Besnier destaca: "Son uno o dos niveles de un edificio que puede tener 20 pisos. Es una forma de dar factibilidad a un proyecto; pero, por lo general, no es el foco del desarrollo".

Para el experto, las inmobiliarias también se sienten atraídas por incluir este uso, pues acelera el ritmo de ventas, al apuntar a públicos distintos. Asimismo, el costo de construcción de los locales es bajo. "Estos no se habilitan, se entregan como plantas libres y con divisiones bastante básicas comparado con la dotación del baño, cocinas y terminaciones que tienen los departamentos", subraya Besnier.

En Las Condes el 67% de los proyectos mixtos incluye viviendas

De los desarrollos de uso mixto aprobados durante el año pasado, en el 72% hay viviendas. En Santiago centro, por ejemplo, la totalidad de estos proyectos nuevos las incluye, mientras que en Las Condes la cifra llega al 67%, según los registros de Unda Gestión Inmobiliaria. A juicio de Echeverría, este fenómeno se explica porque se trata de un mercado más profundo: "El 60% de la edificación es habitacional, por lo que es la base fundamental de las otras mixturas", explica.

Al mismo tiempo, Acevedo atribuye esta preferencia a que es una alternativa más segura: "Cuando hay un mercado de oficinas o de retail más deprimido, generalmente el tema residencial sigue con una tendencia más estable, lo que disminuye el riesgo de esa inversión".

Otro factor que ha jugado a favor de la mayor participación de viviendas es que la demanda ha respondido, agrega Besnier. "Hace un tiempo era más común ver mixtura en el centro y no así en las comunas del área oriente; pero eso ha cambiado, pues la gente agradece el poder contar con locales comerciales u oficinas dentro del mismo edificio, pues le prestan servicios y es un valor para el comprador".

Sánchez tiene la misma mirada: "La idea es entregar un valor agregado a quien compra el departamento, por ejemplo, al darle la opción de trabajar y vivir en el mismo lugar". En su caso, ISA cuenta tres proyectos mixtos actualmente -en Santiago Centro, Providencia y Las Condes- y el ejecutivo proyecta que el 80% de sus oficinas se venderá a compradores del mismo edificio o bien de los aledaños.

Ahora bien, para lograr una buena mezcla, Echeverría advierte que es clave manejar el tránsito de las personas. "Se pueden dar conflictos funcionales, si es que el público de las oficinas anda circulando por los pasillos de los departamentos. Hay que resolver ese tema con accesos diferenciados", apunta.

En esa línea, los actores del mercado coinciden en que es clave regular el uso de los espacios, los derechos y obligaciones de cada usuario, así como los gastos. "Si en el edificio hay un spa, debiera quedar consignado que los trabajadores no pueden utilizarlo, así como tampoco ese local debiera pagar por su mantención", concluye Sánchez.

Desarrollos debieran seguir surgiendo en torno a los ejes del metro

En general, los proyectos en altura de uso mixto se ubican en avenidas con elevado flujo peatonal y buenos accesos vehiculares. Asimismo, tienden a incluir más viviendas de menor metraje. "Estos edificios están emplazados en lugares con vocación comercial, donde predominan más los departamentos de uno y dos dormitorios", indica Daniel Sánchez, gerente general de ISA Inmobiliaria.

Para el futuro, Bernardo Echeverría, presidente del comité inmobiliario de la Cámara Chilena de la Construcción, cree que la presencia de estos debiera incrementarse en el radio de influencia de las líneas del metro. "Con una red cada vez más preponderante, se van a generar o potenciar polos para el desarrollo de oficinas y de servicios".

Felipe Besnier, gerente general de Unda Gestión Inmobiliaria, tiene la misma impresión y prevé, además, que la tendencia debiera ser la de incluir cada vez más usos en las iniciativas mixtas, como hoteles o centros de convenciones, por ejemplo.