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Stock de viviendas con entrega inmediata crecerá 87% a fin de año en la R. Metropolitana si continúa ritmo de venta


Son varias las comunas de la Región Metropolitana que tienen más de un 20% de su oferta habitacional disponible para entrega inmediata, como Lo Barnechea y Colina en casas, y Vitacura en departamentos, según datos de GfK Adimark. Javier Varleta, gerente inmobiliario de la consultora, señala que este nivel es preocupante para la industria, ya que los meses para terminar de vender un desarrollo se podrían extender mucho en el tiempo, obligando a las inmobiliarias a hacerse cargo de los costos asociados a la vivienda, como los gastos comunes o las contribuciones, además de sumar intereses por la deuda bancaria vinculada con la ejecución del proyecto.

Sin embargo, el experto advierte que lo más delicado para el sector es el panorama previsto para los próximos meses. "Va a subir aún más la entrega inmediata en la mayoría de las comunas, pues la construcción de las iniciativas sigue avanzando y la demanda no logra absorber todo", subraya.

De mantenerse el ritmo de ventas observado en el primer trimestre, los inmuebles con recepción final se incrementarían en un 87% en todo el Gran Santiago hacia fines de año, al pasar de 3.065 unidades a 5.738. En algunas comunas, incluso, el aumento será incluso mayor, como en Las Condes, donde se prevé que los departamentos en esta condición subirán de 267 a 682 (alza de 155%), mientras que en Estación Central el salto será de 106 a 354 (234% más).

Este aumento del stock de entrega inmediata se debe a varios fenómenos. Para Diego Errázuriz, gerente general de PatagonLand, un factor determinante fue el término de la exención del IVA a las viviendas nuevas: "Por el tema tributario, hubo un ingreso importante de proyectos habitacionales entre 2014 y 2015. Estos no se han vendido por completo y ahora están finalizando su construcción".

A lo anterior se suma que la demanda ha tendido a caer. El menor crecimiento económico, las mayores restricciones para la entrega de créditos hipotecarios -la mayoría con un financiamiento de hasta un 80%- y el aumento de los precios de las viviendas, explicarían esta ralentización. "Cuesta más vender un inmueble terminado, pues, si está en verde, el comprador tiene muchos meses para juntar el pie y se puede planificar. Como está la economía ahora, no creo que haya mucha gente capaz de reunir el 20% del valor de una vivienda de una sola vez", apunta Alejandro García, director académico del Centro Inmobiliario de la UAI.

Benjamín Solar, gerente general de Land Capital, agrega que también influye la normativa que permitirá a las administradoras de fondos de pensiones ampliar su nivel de inversión en activos alternativos, como los fondos inmobiliarios. "Muchos desarrolladores están dejando de salir a comercializar sus proyectos, por lo que efectivamente puede haber un stock muy grande, pero muchas veces es porque se está negociando para vender el edificio completo", señala el ejecutivo, cuya empresa gestiona la venta de 16 inmobiliarias, entre las que destacan Actual, Fundamenta, Euro y Paz.

Las Condes es la comuna de la zona oriente con más stock en altura disponible

Las Condes es de las comunas de la zona oriente que se está mirando con más atención. Se proyecta que esté entre los dos sectores con el mayor número de departamentos terminados disponibles, junto con Quinta Normal. (Ver infografía).

Para Solar, el alto volumen previsto se debe a que la zona cuenta con muchas alternativas de gran tamaño. "Las distribuciones de un dormitorio o de dos dormitorios, pero con un solo baño, se comercializan en etapas tempranas gracias a los inversionistas, mientras que las de mayor superficie quedan para el usuario final, lo que está más lento de comercializar", dice.

A juicio de Varleta, otra variable que explica lo que pasa en Las Condes es que quienes buscan propiedades sobre las 10 mil UF se mueven más por expectativas que por restricciones económicas al momento de comprar: "Es gente que está esperando a que esté más definida la carrera presidencial, para ver cómo va a seguir el país".

Ese mismo segmento apunta a Lo Barnechea, donde se proyecta un incremento del stock terminado de 105% entre el primer y cuarto trimestre de este año. Distintos actores de la industria coinciden en que durante los últimos cinco años entraron muchos proyectos a la comuna, dado sus atractivos en conectividad y equipamientos educacionales y comerciales. "No creo que este escenario se prolongue en el mediano plazo, es solo una falta de decisión de la gente por el ambiente de incertidumbre económica, pero de a poco se está sintiendo que las ventas se reactivan y se debiera ir consumiendo el producto si es que no entran nuevos edificios", aclara Errázuriz.

Al menos en casas, las opciones con entrega inmediata debieran disminuir hacia fines de año en un 53% en Lo Barnechea, mientras que en Colina, que concentra parte importante del desarrollo de casas de la capital, lo hará en un 24%. Para García, la ventaja de este formato es que el ingreso de nueva oferta es más flexible, lo que hace que se adapte mejor a los ritmos de venta: "Cuando se construye un edificio, hay que hacerlo completo, pero si el escenario se complica, un desarrollo de casas se puede reducir y acomodar la inversión al nivel de la demanda".

Tasas de interés baja permite a inmobiliarios resistir débil demanda

Frente al mayor volumen proyectado de producto terminado, el gerente general de Inmobiliaria Crillón, Carlos Basch, cree que puede haber espacio para que se contraigan los precios, aunque esto no será algo significativo, sin superar el 2%. Por otra parte, Solar estima que simplemente no se van a subir los valores: "Los desarrollos no comienzan con su precio máximo, sino que lo van incrementando en la medida que avanza la obra y lo que va a pasar es que van a seguir con esos niveles iniciales, sin llegar al precio de lista proyectado".

García subraya que el mercado habitacional puede resistir sin sacrificar precios por lo menos un año y medio más. Basch también es de la idea de que están las condiciones para esperar a que se dinamice la demanda: "Hoy en día, las tasas de interés están muy bajas, por lo que, si hay que esperar un año, a la inmobiliaria no le cuesta muy caro; puede significar entre un 2% o 2,5% del costo de construcción".

Ahora bien, distintos desarrolladores prevén que, de todas formas, sí habrá más promociones para dinamizar la venta. Eso sí, Errázuriz destaca que el mercado se mueve dentro de un cierto estándar, lejos de las liquidaciones nocturnas o de los grandes descuentos que se vieron en 2008. Solar tiene la misma mirada: "Todos saben que empezar con ese tipo de promociones es malo para la industria. En vez de hacer una guerra de precios, ahora se postergan proyectos". De todas formas, hay consenso entre los actores del sector que hacia fines de este año y principios del próximo se debiera dinamizar la demanda, una vez que se aclare el escenario presidencial.

Precios en San Miguel podrían subir a medida que disminuye la oferta

San Miguel es de las comunas donde más se va a incrementar la oferta disponible para entrega inmediata, al pasar de 80 a 544 departamentos en esta condición a fines de año, de continuar el nivel de ventas observado en el primer trimestre, según las proyecciones de GfK Adimark.

Sin embargo, Benjamín Solar, de Land Capital, no lo percibe como un problema: "Al congelarse el plan regulador, no se permite el ingreso de nuevos proyectos, por lo que se van a mantener los precios por un tiempo, hasta que se vaya acabando el stock , y luego la tendencia será a que los valores suban".

En altura, la comuna que presenta la mayor alza es Quinta Normal, donde este tipo de unidades debiera crecer 76 veces. Javier Varleta, gerente inmobiliario de GfK Adimark, explica el fenómeno: "Como ahora hay poca oferta de producto terminado, se vende poco, y de mantener ese ritmo, llegaríamos a 760 unidades, pero se espera que en la medida en que haya más vivienda terminada se dinamice la demanda".